Haukhe

Hybelredet mitt med gobilen forran

Hva slags eksamen er det egentlig ho Hege skal opp i til mandag? Oppgjør for eiendomsmeglere heter det. Og ordet forteller mye, så det blir ikke akkurat så fremmed hvis dere leser videre hva det er jeg skal kunne opp mot eksamen!

Ville i og for seg bare dele noen faglige begrep og hva oppgjør egentlig er. Det kan være til hjelp for noen èn eller annen gang. Hvem vet ?

Grunnboken, hva skal man med det?
Dette er et offentlig register hvor alle faste eiendommer er registrert. Denne utskriften på den eiendommen du ønsker mer informasjon om får du da ved statens kartverk. Og koster 172 kroner.

Hva står det i grunnboken?
Her får du informasjon om eiendommens matrikkel, som du i og for seg må ha for å kunne bestille grunnboken.

Hjemmelsopplysninger, som sier noe om hvem som er formell eier av eiendommen og er det flere navn som står her er det også betegnet hvor stor eierandel de har.
Heftelser, som er pant som er registrert på eiendommen. Dette kan være avtalepant eller utleggspant.

Tinglyste servitutter er en begrenset rett til faktisk rådighet over den faste eiendommen. Her kan det enten være rett til en viss bruk (veirett, beiterett) eller den kan forby eieren av den tjenende eiendom retten til å utøve visse typer av rådighet. Når servitutter begrenser ting, vil det f.eks være at det kan være en form for byggeforbud. Eks; ikke lov til å bygge over to- etasjers hus. Som er et klassisk eksempel.

Så er det noe som alltid er interessant i en grunnbok, heftelsene! Her ser man ganske raskt om eiendommen er overbeheftet (at det er mer gjeld enn hva eiendommen er verdt i markedet).

Pengeheftelser og pant

Heftelser kan være av flere betydninger, som er en begrensing mht eiers ”rådighet”. Det som fremkommer av heftelser kan være:
- Panteobligasjoner
- Utlegg
- Kjøpe-, feste- og leiekontrakter

Og under hver heftelse er det notert beløp, navnet på kreditor og tinglysningsdato inkl.årstall.

Inneståelseserklæring
Dette er en garanti megler gir for kjøpers bank med forutsatt panteprioritet for å kunne motta et lånebeløp. Kan banken få den prioritet den har forutsatt?

Private långivere?
Når pantehaver ikke er en bank eller en godkjent finansinstitusjon, er det betegnet som privat. Skal man kunne slette et slikt pant må man ha det originale pantedokumentet i hende i kvittert stand sammen med gjeldsbrevet før oppgjøret kan starte.

Dokumentavgift – den forhatte avgift!
Dette er en skatt til staten ved overføring av hjemmel av fast eiendom. Denne avgiften er på 2,5 % av avgiftsgrunnlaget. Dog minimum 250kr. Jf. stortingets vedtak om dokumentavgift § 1 (1)

Det finnes også unntak for dokumentavgiften, tro det eller ei. Og det er ved overførelse av hjemmel mellom ektefeller, arv etter loven, egen sameieandel ved oppløsning av et sameie, andels- og borettslagsleiligheter. Nyoppførte boliger betales kun dokumentavgift av markedsverdien av tomten.

Tinglysningsgebyr – avgifter nok èn gang!
Når det er snakk om rettsgebyr, og visse prosenter og brøker av denne regnes det da ut fra 1 R som er pr. i dag på 860kr. Grunnboksutskriften er på 0,2 R = 172 kr.

Tinglyse et skjøte (hjemmelsoverføring) = 1.548,-
Tinglyse pantedokument = 1.935,-
Tinglyse pant eller skjøte v/andel-og borettslagsleiligheter = 430,- pr.

Klientkonto – sikkerhet for kunden!
Dette er en lovpålagt konto ethvert meglerforetak skal ha. Denne kan kun disponeres av fagansvarlig eller man har fått skriftlig fullmakt av fagansvarlig. (meglere) Alt av innbetalinger fra kundene (kjøper og selger) skal via klientkontoen og må aldri overtrekkes. Dette medfører straff iht lov om straff § 255 og 256. Så det beløpet som tas ut må aldri overstige det beløpet kunden har tilgodehavende på kontoen til enhver tid.

Men hva med rentene som opparbeides på klientkontoen, hvem får disse?
- Meglerforetaket skal til enhver tid plassere pengene til høyest mulig rente. Og rentene skal tilgodeskrives kunden. Og hvem av kjøper og selger som skal ha pengene, ja det fremgår av kontrakten. Men det mest vanlige er at selger har krav om disse.

Panterett med urådighet – sikringsdokument!
Dette dokumentet sikrer kjøpers bank om prioritet, samt at det hindrer selger i å oppta ytterligere lån på eiendommen.

Overtakelsesprotokoll – det du skriver under på ved overtakelse!
En overtakelsesprotokoll er noe man har med på overtakelse av en bolig. Kjøper og selger undertegner dette dokumentet når punktene på skjemaet er gjennomgått.

Ved undertegnelse går instruksjonsmyndigheten over kjøpesummen over til selger. Så hvis det er mangler som ses under overtakelse, eller før, må dette noteres i overtakelsesprotokollen og da også beløpet kjøper mener mangelen koster. Skulle det i ettertid vise seg at mangelen ikke kostet så mye som det var avsatt, er det kjøper som sitter med risikoen og må betale forsinkelsesrenter.

Etter avhendingsloven § 4-15 kan man kreve å holde tilbake deler av kjpesummen pga feil og mangler.

Som kjent: ”ytelse mot ytelse”!. Og ved bolig blir det at selger får sine penger og kjøper får nøklene til boligen!

Må man tinglyse?
Det er faktisk ingen tinglysningsplikt av bolig her i Norge. Men skal du ha lån på huset, så krever banken rettsvern, og dermed tinglysning av skjøtet.

Når man vil slette et pantedokument eller en servitutt, men så er originaldokumentet bortevekk. Hva da?
Skal man slette tinglyste kjøpekontrakter, boretter og forkjøpsretter, så slettes dette av rettighetshaver og man trenger da ikke originaldokument. Men ved pantedokument må originalen kvitteres.

Er dette originaldokumentet borte, så er det noe som heter å mortifisere dokumentet. Mortifikasjon betyr faktisk ”dødt og maktesløst!”. Når man har fått gjort det, så utstedes det en erstatning for det originale dokumentet. Dette gebyret er for øvrig på 5 R !

Du vil overføre lånet ditt til din nye eiendom – hvordan?
Her er det ikke megler som godtar, men kreditor som har et ord med i spillet. Dette er en prosess som kan ta noe tid, og er som regel ikke så vanlig pga ulempene for kjøper ved at det tar noe lengre tid.
Kreditor aksepterer selvfølgelig ikke et pantelån på 2.000.000 kr hvis den nye eiendommen kun er verdt 1.500.000 i markedsverdi! Skal dette gå i orden må det i tilfelle være stilt en sidesikkerhet. Salgssummen blir holdt tilbake inntil den nye sikkerheten er etablert. Banken tar også i betraktning hvilken prioritet de får i den nye eiendommen, og de fleste krever førsteprioritet.