Avtaleinngåelse
Når det er snakk om overdragelse av fast eiendom er det de alminnelige avtalerettslige prinsipper og regler som gjelder.
Noen sentrale begreper innen avtale»inngåelse» :
- Løfte - her gir «avgiver»/»tilbyder» en plikt mens mottaker får en rett
- Påbud – Her er det mottaker som får en plikt og den som gir det får en rett. Dette blir bindende når det er kommet til «mottakers kunnskap»
- Tilbud -Dette er et løfte som er betinget av en aksept.
- Aksept - Her er det snakk om et løfte og påbud. F.eks når man legger inn et bud på en eiendom blir det da enten akseptert eller avslått.
En meglers rolle er da å formidle disse avtalene mellom partene, med rettslig funksjon. Megler er bare formidler, og tar ingen «side», men kan utføre noen avtaler hvis det er fullmakt til det. jf. emgl.
Tilbudet
Budet har som dere har skjønt en bindende virkning ovenfor både selger og kjøper. Og det som praktiseres i meglerverden i dag er at det første budet inngis skriftelig til megler. Men avslår selgeren budet som er kommet inn fra en budgiver frigjør dette budgiver fra budet.
Bindingstidens varighet avgjøres av:
-
- FRA NÅR er tilbudet(budet) bindende? Et bud er noe man legger inn som skal være seriøst, og det vil jo da si at det er et «løfte»? Som da tilsier at det er bindende. Men det er ikke bindende før det er kommet til selgers kunnskap.
Og skal du tilbakekalle budet må dette skje i det tidsrommet før det «klarer» å komme frem til selgers kunnskap. Hvis ikke, ja da er budet bindende, desverre.
Men når er det kommet frem til selgers kunnskap? Sender megler en mail om budet er det kommet til selgers kunnskap selv om den ikke er lest. Er den i innboksen, da er det kommet til selgers kunnskap. Dette er fordi selger ikke skal kunne gjøre seg utilgjengelig.
I enkelte tilfeller kan man tilbakekalle et bud ved ekstraordinære grunner, «re integra».
- Hvis det er en særlig grunn – dødsfall, skilsmisse, mistet jobb eller lignende ting som påvirker økonomien spesielt.
- Selger ikke har innrettet seg -
- For kort tid – det skal ikke gå for lang tid
Husk, avtaler er til for å holdes!
Skulle man hatt angrerett ved kjøp av fast eiendom?
Dette ville skapt flere useriøse budgivere og man ville kanskje gitt høyrere bud for å presse ut andre, ved så å kanskje trekke seg igjen. Ville eiendomshandelen i Norge blitt av det bedre da? Neppe!
- TIL NÅR er tilbudet(budet) bindende?
Akseptfristens lengde kommer frem i avtaleloven § 2;
| § 2. Har den, som har tilbudt at slutte en avtale, forlangt svar inden en viss frist (akceptfrist), maa svar, som antar tilbudet (akcept), være kommet frem til ham, før fristen er ute.
Er tilbudet gjort i brev, regnes fristen fra den dag, brevet er datert. Er tilbudet gjort i telegram, regnes fristen fra det øieblik, det er indlevert til avsendelsesstedets telegrafstation. |
I Norge er det dessuten noe som heter 24-timers regelen, som vil si at hvis et bud som kommer inn med kortere akseptfrist enn 24 timer etter siste annonserte visning, ikke vil komme videre til selger. Dette er fordi eiendomsmegler ikke har lov til å videreformidle et bud der en evt kjøper har satt fristen før det er gått 24 timer etter den siste annonserte visningen. Og hva vil det si? Har du visninger som er annonsert lørdag og søndag 15-16 begge dager, og en budgiver legger inn budet lørdag kl. 16, må dette ha en akseptfrist til minimum mandag kl. 16
Budgiver ga ingen akseptfrist? Dette følges etter avtaleloven § 3;
| § 3. Har tilbyderen ikke fastsat nogen akceptfrist, maa akcepten, hvis tilbudet er gjort i brev eller telegram, være kommet frem til ham inden utløpet av den tid, som han, da han avgav tilbudet, maatte regne paa skulde gaa med. Tiden beregnes, hvis ikke andet fremgaar av forholdet, under forutsætning av, at tilbudet kommer frem uten forsinkelse, at den anden part skal ha rimelig tid til at overveie, før han svarer, og at svaret ikke blir forsinket underveis. Er tilbudet gjort i telegram, skal akcepten telegraferes, hvis den ikke paa anden maate kommer likesaa tidlig frem. |
»Rimelig tid» under dette tilfellet vil si at det skal være «normal» betenktningstid og forsendelsestid av aksepten som tilsammen er akseptfristen. Er budet sendt via post må man regne med noen dager på forsendelsen, samt at selger får noe tid på seg til å bestemme seg. Enda pr. i dag dette ikke fremkommer ofte. I dag er det mest vanlig med fax, mail eller telefon. Og når det første budet skal være skriftelig er det vanlig å sende dette pr. fax eller få det scannet og sendt det via mail. 
Og er det da muntlige bud, etter det første skriftlige budet(budrunde);
Avtaleloven § 3, 2 ledd;
«Er tilbudet gjort mundtlig og akceptfrist ikke indrømmet, maa det straks akcepteres.»
Her er det jo som dere forstår en litt annen vinkling, og budet må dermed aksepteres straks, ellers bortfaller budet. Dette er selvfølgelig hvis det formidles direkte til selger (hvis det er første bud selfølgelig). Dette er fordi megler er en mellommann, og megler kan ikke akseptere for kjøper/selger.
